Le fonds de logement Intermédiaire

Plaquette : logement intermédiaire

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Créé en 2014, AMPERE Gestion a connu un développement soutenu en lançant les deux premiers fonds d’investissement dans le secteur de l’immobilier résidentiel en France. Centrés exclusivement sur une nouvelle offre – le logement locatif intermédiaire – ces fonds constituent une réponse à la demande des investisseurs institutionnels de disposer d’un véhicule efficient sur la classe d’actif « logement » pour rééquilibrer leurs portefeuilles.

 

Le logement intermédiaire : une nouvelle offre locative sur les territoires tendus

 

Dans les prochaines années, près de la moitié de l’augmentation du nombre de ménages devrait se concentrer sur 1% du territoire français. Il en découle une situation particulièrement tendue dans les grandes villes françaises, qui connaissent la progression démographique la plus forte d’Europe.

 

Pour répondre à ces besoins, les pouvoirs publics ont mis en place en 2014 une nouvelle réglementation destinée à favoriser la production de logements intermédiaires, une offre locative destinée aux classes moyennes.

 

Les logements intermédiaires sont des logements neufs, répondant aux dernières normes environnementales et situés dans les grandes villes, au plus près des bassins d’emplois. Leurs loyers, inférieurs de 10 à 15% à ceux du marché, sont plafonnés. Les ménages qui les occupent doivent justifier de certaines conditions de ressources.

 

Le FLI : premier Fonds de Logement Intermédiaire

 

Filiale à 100% de la Caisse des Dépôts et premier bailleur de France avec près de 346 000 logements gérés, le groupe SNI a souhaité s’associer à 17 grands investisseurs institutionnels privés pour créer le FLI, le premier fonds d’investissement dédié à la production de logements intermédiaires.

 

Lancé le 24 juillet 2014 pour un total de fonds propres de 515 millions d’euros et une capacité d’investissement de 860 millions d’euros, le FLI est le premier fonds français d’immobilier résidentiel et se classe dans les cinq plus gros fonds européens sur cette classe d’actifs. Un second closing, opéré le 29 juin 2015, a porté le montant des fonds propres à 1,045 milliard d’euros, soit une capacité d’investissement de 1,8 milliard d’euros. Le FLI vise une production globale de 10 000 logements intermédiaires.

 

Points clés de la thèse d’investissement du FLI

 

Un régime fiscal adapté

  • TVA à taux réduit : 10%.
  • Exonération de la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB)  pendant 20 ans.
  • Engagements : 50% des actifs doivent être conservés pendant au moins 10 ans,  et 50% pendant au moins 15 ans.
 

Des investissements concentrés sur des zones tendues

  • Localisation géographique : Paris, banlieue parisienne et dans les principales métropoles françaises.
  • Sélection des emplacements sur la base d’études externes locales et sur le retour d’expérience du groupe SNI dans la gestion de son portefeuille de logements intermédiaires.
  • Réintégration dans la performance du fonds d’une partie de la prime de risque et de distribution des constructeurs.
 

Des loyers indexés

  • Taux de rentabilité brut moyen cible : 4,8%.
  • Recherche d’un avantage compétitif par la fixation d’un loyer fixé 15% en-dessous des prix du marché.
  • Risque de vacance minimisé par la localisation des logements et le niveau des loyers.
  • Indexation sur l’IRL sécurisée sur l’horizon d’investissement en raison de l’écart entre les loyers libres et les loyers du fonds.
 

Une décote minimale de 20% sur le prix d’acquisition

  • Acquisition des actifs à un prix 20% inférieur au prix de marché.
 

Des logements performants au plan énergétique et adaptées à la demande

  • Principalement des logements de 2/3 pièces correspondant aux besoins identifiés à long terme pour la population française.
  • Performance énergétique conforme à la directive européenne 2010/31/UE (< 50 Kwh/m² PE)